Baurecht ist keine Baupflicht

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Das Prozedere für eine einfache Baugenehmigung, ist teilweise sehr langwierig. Architekten werden beauftragt, Baupläne aufgesetzt. Noch dazu muss zum einen der zuständige Gemeinderat sein Einvernehmen erteilen. Und das Landratsamt sollte grünes Licht geben.

Das alles ist relativ kostenintensiv. Umso mehr wundert es, dass in den Rathäusern rund um den Tegernsee regelmäßig Genehmigungen verlängert werden müssen, damit gewährtes Baurecht nicht verfällt.

Im Wiesseer Bucherweg 20 ist vor Kurzem die Verlängerung einer Genehmigung revidiert worden – eine Ausnahme.

Vor wenigen Tagen bekam der Wiesseer Bauamtsleiter Walter Köckeis mal wieder Besuch von einem Grundstücksbesitzer. Seit 1996 habe dieser eine rechtskräftige Baugenehmigung zu Hause liegen. „Der Bauherr könnte seitdem eigentlich auf seinem Grundstück ein Haus bauen“, so Köckeis. Doch Bagger sind auf dem Grundstück noch nie gesehen worden.

„Mir soll es recht sein. Bleibt uns die eine oder andere grüne Wiese im Ort doch noch etwas länger erhalten“, so Köckeis lapidar. So richtig klar sei ihm der Grund über den nie begonnenen Bau aber nicht. Und das nicht nur in diesem einen Fall.

Gesetzgeber schreibt Frist vor

Regelmäßig gehen im Rathaus formlose Anträge ein, in denen in kurzen Sätzen um die Verlängerung der Baugenehmigung gebeten wird. Angeheftet ist ein DIN A4 Formular, auf dem unter anderem die Grundstücksnummer und das Datum der ursprünglichen Baugenehmigung aufgeführt sind. Der Antrag wird dann vom Bauamt geprüft, anschließend dem Bürgermeister zur Unterschrift vorgelegt und an das Landratsamt nach Miesbach weitergeleitet. Laut Köckeis kommen die Anfragen in der Regel innerhalb kürzester Zeit bewilligt wieder zurück.

Der einfache Grund für die Schreiben und die wiederkehrenden Besuche von Bürgern: Damit die einmal erteilten Genehmigungen nicht verfallen und die Bauherren das Verwaltungsprozedere dann nicht nochmal durchlaufen müssen, sind über die Baugesetze Fristen geregelt. Diese betragen bei einem erteilten Bauvorbescheid drei und bei einem genehmigten Bauantrag vier Jahre. Nach der erstmaligen Verlängerung muss in beiden Fällen alle zwei Jahre ein neuerlicher Antrag gestellt werden.

Das Landratsamtes verweist auf den Umstand, dass die zuständige Baugenehmigungsbehörde immer zu prüfen hat, ob “das Vorhaben zum Zeitpunkt der Entscheidung über den Verlängerungsantrag den öffentlich-rechtlichen Vorschriften” entsprechen würde. “Alle Satzungen, die im Ort neu gefasst oder überarbeitet wurden, müssen auch für alte Genehmigungen herangezogen werden“, stellt Köckeis klar. Seit 2003 ist er im Bauamt tätig und sagt basierend auf seiner Erfahrung: „Eine Verlängerung wird trotzdem fast immer erteilt.”

Feichtner Hof: Baugenehmigung seit 20 Jahren

Bis zu vier Mal pro Monat liege ein solcher Antrag auf Verlängerung der sogenannten Geltungsdauer eines Bauvorbescheids oder von bewilligten Bauanträgen auf Köckeis` Schreibtisch.

Auch in andern Tal-Gemeinden wie Gmund, Rottach-Egern und Kreuth teilt man uns mit, dass die Verwaltungen „sehr oft“ mit solchen Vorgängen beschäftigt sind. Wie viele Verlängerungsanträge genau in den Rathäusern bearbeitet werden ist nicht herauszufinden. Gmunds Bürgermeister Georg von Preysing sagte jedoch jüngst auf der Gemeinderatssitzung etwas süffisant: „Die Verwaltung hat ja bald nichts anderes mehr zu tun.“

Auch für die erst neuerlich eingereichte Bauvoranfrage von beim Feichtner Hof lag übrigens seit 1991 ein rechtsgültiger Bauantrag zur Errichtung eines mehrstöckigen Wohnhauses vor. Ein Bau, der von den Vorbesitzern nie errichtet wurde. Gründe: unbekannt.

Warum wird nicht gebaut?

Stellt sich natürlich die Frage warum nicht gebaut wird. Oft könne das ganz einfache Gründe haben: Ein finanzieller Engpass oder aber eine veränderte familiäre Planung. Auch eine berufliche Neuorientierung oder ein Wegzug aus dem Ort werden immer wieder als Motive genannt. Köckeis` Sicht für den Otto-Normal-Bürger: „Manchmal kommt es mir auch so vor, als ob das Baurecht einfach an die Kinder weitervererbt werden soll.“

Das Gelände hinter dem Rathaus soll bald bebaut werden. Wie genau darüber verhandeln Gemeinde und Bauherr seit längerer Zeit.

Neben dem privaten Bauherrn gibt es natürlich auch die institutionellen Investoren wie Baufirmen oder Immobilienhändler. Mangelnde Perspektiven auf dem Markt, schlechte Konditionen oder hohe Zinsen. Die Gründe für ein nicht umgesetztes Baurecht können hier ganz andere sein.

Das Recht kann auch ohne Verlängerung verlängert werden

Aber was tun, wenn das Landratsamt nach einigen Jahren plötzlich doch keine Verlängerung mehr in Aussicht stellt? Auch hierfür gibt es Mittel und Wege, wie die Geltungsdauer des Bauantrags verlängert werden kann. Die Gesetzgebung räumt ein, dass beispielsweise allein durch den Aushub einer Baugrube die Frist der Gültigkeit eines Bauantrags um weitere vier Jahre verlängert wird.

Sobald die ersten Schritte ausgeführt sind, kann alles brach liegen gelassen werden, ehe durch weiteren Arbeiten eine neuerliche Bauphase signalisiert wird. So geschehen beispielsweise Anfang der 70er Jahre in Rottach-Egern.

Die damals vorherrschende Knappheit an Einwohnergleichwerten (EGWs) – also den Kapazitäten in der Kläranlage – bedingte nahezu einen Baustopp. Um dem zuvorzukommen dachte sich wohl ein findiger Grundstücksbesitzer, dass eine Baugrube doch die ideale Lösung wäre.

Als Konsequenz der rechtlichen Möglichkeiten können so über Jahre hinweg halbfertige Hausbauten das Ortsbild verschandeln. Den Gemeinden und den zuständigen Genehmigungsbehörden waren und sind aber hierbei in den meisten Fällen die Hände gebunden.

Ausnahmen, die die Regel bestätigen

Dass ein genehmigter Bauvorbescheid allerdings nicht immer wieder aufs Neue verlängert werden muss, durfte jüngst ein Bauherr in Bad Wiessee erfahren. Diesem lag seit 2003 die grundsätzliche Erlaubnis vor am Bucherweg ein neues Haus zu bauen. Eine neuerliche Prüfung ließ die Gemeinderäte im Juli aber zu dem Schluss kommen nicht mehr durchgeführt werden kann.

„So wie es einst geplant war, kann unter anderem unsere heutige Stellplatzsatzung nicht mehr eingehalten werden“, erinnert sich Köckeis an den konkreten Fall.

Ein gewisses Risiko, dass das Baurecht doch irgendwann verfallen kann, besteht also. Im konkreten Fall am Bucherweg wird sich der Grundstücksbesitzer möglicherweise ärgern, dass er 2003 nicht gleich im Anschluss einen Bauantrag eingereicht und drauf losgebaut hat. Aber wenn genügend Geld vorhanden ist, durchläuft man das Verwaltungsprozedere eben erneut. Grundstücke werden per se ja nicht schlecht. Und mehr als ablehnen kann der Gemeinderat einen erneuten Antrag schließlich auch nicht.